Inflação do aluguel

O Zillow Observed Rent Index (ZORI), que se baseia em pedir aluguéis, ou seja, os aluguéis anunciados que os proprietários esperam obter quando um inquilino assina o contrato, saltou 0,6% mês a mês em abril, o aumento mais acentuado desde agosto, após já tendo saltado 0,5% em março e 0,3% em fevereiro, para um novo recorde de $ 2.018. Anualizado, o aumento em abril se traduz em um salto de +7,4%.

Esta é realmente uma má notícia no front da inflação. Mas não é uma surpresa. Isso confirma o que os maiores proprietários de imóveis nos EUA nos disseram em suas chamadas de ganhos, que eles obtiveram aumentos de aluguel de 6% a 8% nas renovações de aluguel e nas novas assinaturas de aluguel em abril; e confirma o que os fatores de aluguel no CPI de abril nos disseram, que os aluguéis reais pagos por todos os inquilinos aumentaram 0,5% em abril em relação a março e mais de 8% ano a ano.

Você pode ver como o ZORI (vermelho, eixo direito, $) ficou abaixo dos aluguéis reais durante a pandemia, conforme representado pelo maior fator de aluguel no CPI (OER, verde, valor do índice, eixo esquerdo) e como superou os aluguéis reais em 2022, e como caiu no final de 2022 e início de 2023, e como reacelerou nos últimos três meses:

O aluguel representa um terço do Índice de Preços ao Consumidor, dividido em dois fatores de aluguel. O CPI para proprietários equivalentes ao aluguel (OER, o maior dos dois, respondendo por 25,4% do CPI total) saltou 0,5% em abril e 8,1% ano a ano.

Todas essas medidas – pedir rendas de acordo com o ZORI; chamadas de ganhos dos maiores proprietários do país; e os aluguéis reais para todos os inquilinos, conforme rastreados pelos fatores de aluguel do IPC – agora mostram que a inflação dos aluguéis em abril não estava desacelerando, mas reacelerou.

O ZORI foi muito citado como prova de que a inflação dos aluguéis estava desacelerando e logo desapareceria com base no ZORI do ano passado, quando de fato caiu.

Para o Fed, para Powell durante as coletivas de imprensa e para muitos outros, a queda nos aluguéis pedidos no ano passado foi o evangelho que eles esperavam, que a inflação nos aluguéis reais, experimentada pelos inquilinos atuais, logo diminuiria à medida que os pedidos os aluguéis se tornariam aluguéis reais e reduziriam esses aluguéis reais, mas isso ainda não aconteceu porque, você sabe, os fatores de aluguel do CPI estão atrasados, etc. etc.

Mas isso não aconteceu.

O que também pode ter enganado as pessoas boas sobre a inflação dos aluguéis foram as mudanças ano a ano. Como você pode ver no gráfico acima, o ZORI superou os aumentos reais de aluguel em 2020 e no início de 2021 e, a partir dessa base baixa, mostrou um enorme ganho percentual ano a ano em 2022, que o levou a ultrapassar em 2022.

Mas esse enorme ganho percentual nunca chegou aos aluguéis reais porque estava fora do alcance, apenas calculou a queda no topo da inflação regular de aluguel de 8%. E agora os aluguéis pedidos por ZORI estão alinhados mês a mês com as medidas do IPC.

Este é o tipo de gráfico de variação percentual ano a ano que causou um curto-circuito em muitos cérebros sobre a inflação do aluguel, mostrando a queda em 2020 e no início de 2021 e, fora dessa base baixa, a superação maciça no final de 2021 e quase todos de 2022. Este gráfico também mostra os fatores de aluguel do CPI como variação percentual ano a ano.

O Fed dividiu o índice de núcleo da inflação (sem os produtos voláteis de alimentos e energia) em três grupos: bens básicos, inflação imobiliária e serviços básicos sem habitação.

A inflação em bens básicos caiu muito desde os picos da pandemia. As medidas de inflação imobiliária (como os fatores de aluguel do IPC) também certamente cairiam porque isso já estava embutido, disseram eles, com base na queda dos aluguéis pedidos e porque os fatores de aluguel do IPC estão atrasados, disseram meses atrás. Assim, a parte do aluguel da inflação, disseram eles, já havia sido superada. E a única parte que restou onde a inflação era super pegajosa foi a inflação dos serviços básicos sem habitação.

Então agora acontece que a inflação permanece terrivelmente pegajosa em duas das três partes, e a volta da vitória do Fed por ter superado a inflação dos aluguéis parece ter sido prematura.